VvE’s kunnen beter niet te rijk worden!
Verenigingen van Eigenaars kunnen hun kasgeld maar beter tijdig gebruiken voor onderhoud. Voor rijke VvE’s blijkt de fiscus een onplezierige verrassing in petto te hebben.
—
Als ik de kopers van een appartement vertel dat zij niet een appartement maar een appartementsrecht hebben gekocht, kijken zij mij vaak verrast aan. “Een appartementsrecht, wat is dat?”, vragen zij dan. Ik leg dan uit dat dit recht meer is dan het appartement waarin zij straks gaan wonen. Zij zijn straks ook mede-eigenaar van het gebouw waarvan hun woning (‘appartement‘) deel uitmaakt. En samen met de andere mede-eigenaren, zijn zij lid van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Dat lidmaatschap is wettelijk verplicht; ook als het gaat om een kleine vereniging met bijvoorbeeld maar twee leden. De enige manier om van dat lidmaatschap af te komen, is door uw appartementsrecht (en dus ook uw woning) te verkopen.
—
Een van de wettelijke eisen die aan de VvE worden gesteld is het heffen van contributie. Dit is natuurlijk niet zomaar. De wet verlangt dat de eigenaren van een appartementsrecht er voor zorgen dat het gebouw op korte én op lange termijn er zo goed mogelijk bij staat. Het gezamenlijke spaarpotje dat zo ontstaat, wordt ook wel het reservefonds genoemd. Het is goed om door te hebben dat het reservefonds van de VvE is en niet van u. Mede om er voor te zorgen dat VvE’s nu eens écht gingen sparen om toekomstig groot onderhoud te kunnen betalen, veranderde de wetgeving voor appartementsrechten per 1 mei 2005. Maar wist u dat er hier en daar nog een flinke fiscale adder onder het gras schuilt?
—
Overdrachtsbelasting
Als u een appartementsrecht koopt, is de koopsom gebaseerd op de waarde van het appartement en het gedeelte dat uw verkoper heeft gespaard in het reservefonds (ik noem dit het ‘aandeel in het reservefonds’). Stel dat u met de verkoper van een appartement een koopsom van € 252.000 overeenkomt en stel dat zijn aandeel in het reservefonds € 22.000 bedraagt. U betaalt dan overdrachtsbelasting over € 230.000. Met andere woorden: over het aandeel in het reservefonds (€ 22.000) hoeft u geen overdrachtsbelasting (zes procent) te betalen.
Inkomstenbelasting
Ik hoor u al denken: “Wat leuk van de belastingdienst. Leuker konden ze het vast niet maken.” Maar er dreigt gevaar. Een tijd geleden heeft de belastingdienst laten weten dat zij van mening is dat de leden van een VvE inkomstenbelasting moeten betalen over “hun” aandeel (in het zojuist gegeven voorbeeld: €22.000) in het reservefonds. Het aandeel zou in Box III belast moeten worden. Als u geen vrijstelling meer heeft in Box III zou in het voorbeeld de maximale heffing in 2007 (4% van 30% van €22.000 =) € 264 bedragen. Het vervelende is dat u niet aan uw aandeel kunt komen.
—
Op 14 september jongstleden heeft de rechtbank Haarlem geoordeeld dat de belastingdienst gelijk heeft. In uw aangiftebiljet Inkomstenbelasting moet u dus op grond van deze uitspraak “uw aandeel” in het reservefonds meenemen. Ik denk dat deze uitspraak verdergaande consequenties heeft. Stel u voor dat u de koopsom (€ 252.000) heeft geleend bij de bank en stel u voor dat de bank u een rente van zes procent in rekening brengt. U betaalt dus per jaar € 15.120 aan rente.
—
Als wij de lijn van de rechter doortrekken, is een gedeelte van het bedrag dat u bij de bank leent (€ 22.000) niet aan te merken als een Box I maar een Box III schuld. Die rente (€ 1.320) is dan dus niet aftrekbaar.
—
Mijn tip is dan ook dat rijke VvE’s er verstandig aan doen om niet teveel geld in het reservefonds te hebben en tijdig het gespaarde geld te gebruiken voor het geplande onderhoud.
Bron: Columnist Aniel Autar Gepubliceerd: 13 november 2007, 13:03